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    搬離租房是否能夠視為解除合同

    2016/8/16 11:54:25      點擊:625

     

    文/劉華健 本文由作者向無訟閱讀供稿

        一、案情簡介
        2013年8月30日,上海A公司(甲方)與河南B公司(乙方)就上海市閔行區蓮花南路2338號第6幢房屋簽訂《上海市廠房租賃合同》。租賃日期自2013年10月1日起至2023年9月30日止;2013年10月30日,經三方確認,河南B公司將上述租賃合同中乙方抬頭改為河南C公司。2015年9月9日,河南C公司向上海A公司發出《解除廠房租賃合同通知書》,上海A公司于同月11日收到該函件,回函明確表示不同意解除合同,并要求河南C公司繼續履行合同。
        2015年11月23日,河南C公司向上海A公司發出《辦理交接手續通知書》,上海A公司回函再次明確河南C公司不符合法定或者約定解除條件。2015年12月7日,河南C公司工作人員在上海市新黃浦公證員的見證下致電上海A公司經理要求交接涉案廠房鑰匙遭拒。同日,上海市新黃浦公證處公證員就涉案廠房的室內現狀進行證據保全并拍攝照片,從照片現狀看室內已經基本搬空。河南C公司支付租金至2015年9月30日。
        二、雙方訴爭
        2015年12月7日,上海A公司起訴要求河南C公司支付自2015年10月1日至2016年9月30日止的租金,同時承擔自2015年10月1日起到實際支付之日止的逾期違約金。
        河南C公司辯稱,不同意上海A公司的訴請。由于經營不善及成本壓力過大,河南C公司于2015年9月向上海A公司發送《解除廠房租賃合同通知書》,并于同年9月30日完全搬離上海市閔行區2338號第6幢廠房?,F河南C公司已經搬至其他場所辦公,不可能再繼續履行原租賃合同。同時,河南C公司提起反訴,要求確認其與上海A公司簽訂的《上海市廠房租賃合同》于2015年9月11日解除。
        三、法院審理
        法院經過審理后認為,上海A公司與河南B公司簽訂的《上海市廠房租賃合同》系雙方真實意思的表示,合法有效。合同在履行過程中,經各方當事人同意,承租人變更為河南C公司,河南C公司概括承受合同的權利義務。上海A公司按照合同的約定提供標準的廠房,河南C公司接受并實際使用,理應按約支付租金。關于河南C公司所述因經營發生困難,無力履行合同,雙方合同已經解除的抗辯。法院認為,河南C公司并無法定的合同解除權,也沒有合同約定的解除權,其向上海A公司發送解除合同通知書的行為,因上海A公司的拒絕,該解除通知書并不發生法律效力。然,河南C公司在上海A公司堅持要求繼續履行合同的情況下于2015年12月7日單方搬離租賃房屋,以自己的行為表明其不再履行租賃合同??紤]到承租人不愿意繼續履行租賃合同,且義務性質又不宜強制履行,租賃合同的目的已無法實現。經法院釋明,上海A公司仍堅持要求繼續履行合同。
        法院判決:上海A公司與河南C公司之間的《上海市廠房租賃合同》于2015年12月7日解除;河南C公司應支付租 金至2015年12月7日,并承擔逾期支付租金的違約責任;關于合同解除的法律后果,本案不再一并做出處理,由上海A公司另案主張。
        四、法律分析
        1、河南C公司發送解除函及搬離承租房屋行為效力評價
    合同的解除,是對合同權利義務的重大處置,在實踐中當謹慎處理。我國《合同法》第93條規定了約定解除的情形,第94條規定了法定解除的情形。當事人欲解除合同必須嚴格依據法律的規定或者合同的約定,才能達成合同解除的法律效果。在本案中,河南C公司的行為不符合合同約定的解除權行使情形,也沒有法律規定的解除權,更沒有與上海A公司協商解除合同,其單方發送解除函的行為因上海A公司的拒絕而不能產生解除合同的法律效力;其單方搬離承租房屋的行為也不能導致租賃合同的解除,只能是以自己的行為表明不再繼續履行合同。
        2、上海A公司要求合同繼續履行的訴求不應獲得支持
        否認河南C公司解除通知的解除效力,并不能直接得出應支持上海A公司要求繼續履行合同訴求的結論。我國《合同法》第110條規定,當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(1)法律上或者事實不能履行;(2)債的標的不適宜強制履行或者履行費用過高;(3)債權人在合理期限內未要求履行。在本案中,雖然河南C公司發送解除函的行為并不能產生解除合同的法律效力,但卻以自己搬離承租房屋的行為表明不再繼續履行租賃合同?;诮洕侠硇栽瓌t及物盡其用的一般社會觀念考量,該義務性質不宜強制履行。所以,上海A公司要求合同繼續履行的訴求不應支持。另,《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第24條對這種情形下合同的處理也作出了相類似的規定。
        3、法院判決解除合同,并沒有免除河南C公司的違約責任
        法院判決解除合同是基于法律效果和社會效果、合同不適宜強制履行的綜合考量,盡管出租方繼續履行合同的請求得不到支持,但承租人在不享有解除權的前提下,擅自搬離承租房屋的行為已構成違約,理應承擔相應的違約責任。我國《合同法》第97條和第107條規定了合同解除的法律后果及違約責任的承擔方式。具體在本案中,因合同不宜繼續履行,亦無其他補救措施可采取,故出租人的違約救濟為賠償損失。在審理過程中法院已經明確向出租方釋明,但上海A公司仍堅持要求繼續履行合同,而沒有提出關于合同解除后的違約賠償訴請,所以法院也無法對該項內容進行審理,其可以另案主張。
        綜上所述,筆者認為,法院對本案的處理是正確的。
        五、律師意見
        房屋租賃合同糾紛,在我們日常生活中比較常見,但通常只有涉及廠房、商鋪、辦公室之類的糾紛因為涉案金額較大,當事人才會訴諸法院。從上述案件的處理結果及分析過程,可以給房屋租賃合同的雙方以借鑒意義。
        (一)承租方角度:
        作為承租方如果想在正常的租賃合同期限內解除合同,當積極與出租方協商;如果沒有法律規定的解除權,也沒有約定的可以解除合同的情形,便沒有權利解除合同,單方發送解除函的效力也取決于出租方的態度。如果出租方不認可,便不能產生解除合同的法律效力。如果確實不想再租賃承租房屋,那就應在已付租金所攤派的使用日期截止前完成對承租房屋的搬離,當然在這一過程中應當保存相應的證據。本文案例中河南C公司在搬離前發函、搬離過程中進行公證的做法就很明智。雖然,法院沒有支持出租方要求繼續履行合同的訴求,但也沒有免除承租方擅自搬離承租房屋而不再履約的違約責任。出租方在合同解除后仍然有權利就承租方的該項行為主張違約賠償。為減少損失,承租方確實因各種原因需要提前解除租賃合同時,當首先與出租方積極協商,最好的方式是找到替代履約方承接相應的權利義務關系。提供更多選擇和協助給出租方,以更好地體現已方的善意誠信,這也可以作為后續法官酌定違約賠償金額時的參考因素。
        (二)出租方角度
        作為出租方,在正常的合同期內更希望保持合同的穩定和承租方的正常履約。如果遇到像本案中出現的情形,首先應當明確表示對承租方的單方解約行為不認可。當承租方搬離承租房屋,以自己的行為表明不再繼續履行租賃合同時,當積極與承租方協商解決,并開始尋找其他承租人。不要固執地認為,對方沒有解除權,合同依然有效,即使承租方已經搬離承租房屋也不管不問,心中只想著按照合同正常收取租金。我國《合同法》第119條規定,當事人一方違約后,對方應當采取適當的措施防止損失的擴大,沒有采取適當措施使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。這就是法律規定的,守約方的及時減損義務。司法實踐中,就承租方擅自搬離而造成的違約空置損失,法院一般支持3-6個月的租金金額。
        所以,當承租人確定已經搬離承租房屋后,出租方當積極尋找其他承租人,將房屋及時出租,不要空置浪費,否則,就法院支持賠償金額以外部分的損失便只能自行承擔。
    在訴訟過程中,當法院已經明確釋明合同不宜繼續履行的情形下,當考慮實際情況及綜合風險,及時調整訴求。否則,如前述案例,就合同解除后的違約賠償部分,法院就沒有處理,當事人只能另行提起訴訟處理,徒然浪費時間及訴訟成本。

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