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    處理“一物二賣”問題時應堅持的幾個原則

    2016/11/11 16:11:11      點擊:647

    導讀:“一物二賣”是民事審判中的一個難點。在司法實踐中通常體現為物品所有權人就同一個標的物簽訂了兩份買賣合同?!耙晃锒u”的處理要考慮物品所有權人利益的保護和如何最大化地發揮物的價值。針對這一問題,現整理最高人民法院審判委員會副部級專職委員大法官的相關觀點、法院相關案例、法律法規供讀者參閱。


    大法官觀點


    1、兩份合同均為有效合同


    如果“一物二賣”以后,兩份買賣合同均未履行,兩位買受人均訴請出賣人轉移標的物所有權,法院應當如何處理呢?首先應當解決的問題就是兩份合同的效力問題。按照過去的思路,應當認定先簽訂的合同有效,后簽訂的合同無效。但是,我們現在對該問題的審判思路已經改變了,我們認為,應當認定這兩份合同都有效。因為,只要不存在合同無效或者可撤銷的法定情形,雙方當事人經過平等協商而自愿簽訂的合同都是有效合同。


    2.兩份合同均未履行的情況下,應堅持簽訂在先的原則  


    如果兩份買賣合同均為有效合同,那么應該保護哪一份合同呢?我們認為,如果兩份合同均未履行,兩位買受人均只享有期待權,就應當判決履行先成立的合同,即先簽訂買賣合同的買受人有權取得標的物的所有權,后簽訂買賣合同的買受人由于不能取得合同標的物的所有權,有權要求出賣人承擔違約責任。我認為,這種處理方法較之過去的處理方法顯然更加妥當,對于制裁不誠信當事人也更為有利。因為,如果直接認定后簽訂的合同無效,不誠信一方當事人就無約可違,也就不用承擔違約責任。第二買受人不能取得標的物的所有權,只能要求出賣人承擔締約過失責任。然而根據締約過失責任規則,買受人只能在遭受損失的情況下才能要求出賣人承擔賠償責任,如果買受人沒有損失,就不能制裁出賣人。相反,如果我們認定前后簽訂的合同都有效,沒有取得合同標的物所有權的買受人就可以依據合同約定,追究存在不誠信行為的出賣人的違約責任。在這種情況下,只要雙方約定了違約金,并且雙方所約定的違約金不是過度高于實際損失,法院就可以予以支持。


    3.一方買受人已經取得標的物所有權的,應堅持物權優先的原則  


    關于“一物二賣”問題的第二種情況是,其中一名買受人已經取得了標的物所有權,但是尚未取得對物的占有。此時,應當如何處理兩份買賣合同的當事人之間的糾紛呢?例如,甲將房屋出讓給乙,在合同未履行的情況下,甲又將該房屋出讓給丙,并依據合同約定將該房屋過戶登記到丙的名下。按照我國《物權法》所規定的物權變動原則,動產的物權變動以交付為準,不動產的物權變動以登記為準。


    對于這種情況下的“一物二賣”問題,我們在處理時應當堅持以下三個原則:


    一是前后簽訂的兩份買賣合同均有效。


    二是已經取得物權的當事人應當優先受到法律保護,也就是要貫徹“物權優于債權”的原則。這種情況下,債權人對于房屋的取得擁有的是一種期待權,而物權人對于房屋的取得擁有的是一種既得權,應當優先于債權得到保護。這是目前我國《物權法》所確定的處理原則,這種做法有利于維護物權關系的穩定。


    三是未取得合同標的物所有權的當事人有權要求出賣人承擔違約責任,因為其合同目的已經落空,不可能再要求出賣人履行合同,只能要求其承擔違約責任。


    4.買受人均未取得標的物所有權的,應堅持占有在先的原則  


    在“一物二賣”的情況下,其中一個買受人已經取得對標的物的占有,但未取得所有權;另一個買受人雖然支付了訂金或購房款,但未占有標的物,亦未取得標的物所有權。這種情況下發生糾紛,應當如何處理呢?例如,甲與乙簽訂房屋買賣合同,甲將其所有的一處房屋出讓給乙,但是尚未辦理過戶手續,亦未交付房屋。后因房價上漲,甲將同一房屋出讓給丙,雖未辦理過戶手續,但是已經將房屋鑰匙交付給丙。乙丙兩人同時向法院起訴,要求甲履行房屋買賣合同,這種情況下我們應當如何處理呢?丙是應當將其已經占有的房屋退還,還是有權請求甲將房屋變更登記在自己名下呢?我們認為,第一,應當認定前后兩份買賣合同均有效。第二,已經占有買賣標的物的當事人,有權要求取得完整的物權。物權的權能包括占有權、使用權、收益權及處分權,占有屬于物權的權能之一,占有權是物權的核心。因為,只有占有物,才能使用物,從物上取得收益,以及對物作出處分。我們認為,當某一民事主體占有物時,即已經享有了對該物的部分物權權能。我國現行《物權法》的欠缺之一就是未對占有權作出足夠細致的規定。占有是日常生活中民事主體對物的一種常見狀態,如果當事人已經取得房屋鑰匙、搬進房屋居住,就已經享有了對房屋的占有權,該占有權應當受到法律保護。另一買受人雖然支付了訂金或購房款,但是只享有對物的債權。占有權較之還屬于期待權的買賣合同項下的債權而言,應當優先受到法律保護。因此,在上述案例中,盡管甲與丙之間的買賣合同簽訂在甲與乙的買賣合同之后,但是由于丙已經占有房屋,所以丙有權要求取得完整的物權。在處理“一物二賣”的案件時,不能僅僅從《合同法》的角度來思考,還應當從《物權法》的角度來思考,一定要綜合地理解和適用《合同法》與《物權法》的規定。第三,不能取得標的物所有權的買受人有權追究出賣人的違約責任。需要強調的是,此處所說的占有必須是合法占有,不包括非法占有的情況;而且這種占有還必須是糾紛發生之前的占有。也就是說,此處所說的買受人的占有應當是有法律或者合同依據的占有,如果是搶占、強占合同標的物等非法占有的情況下,就不能請求出賣人轉移標的物所有權。


    5.一方當事人已經履行合同的,應堅持履行在先原則  


    出賣人就同一標的物分別與不同的買受人簽訂兩份買賣合同之后,前后買受人均未取得標的物所有權或占有標的物時,如果其中一份買賣合同的當事人已經履行合同,而另一份買賣合同的當事人還沒有履行合同的,則已經履行合同的當事人有權要求出賣人轉移標的物的所有權,這是履行在先原則。(摘自《杜萬華大法官民事商事審判實務演講錄》,杜萬華著,人民法院出版社2016年10月出版)


    相關案例:


    1.形式上將同一土地分別與兩個獨立的法人單位簽訂合同,實際未形成“ 一物二賣”的,土地使用權轉讓的受讓人為一方——長春長信國際房地產開發有限公司與吉林省建筑設計院有限責任公司土地使用權轉讓合同糾紛上訴案


    本案要旨:“一物二賣”的本質特征是通過“一物二賣”行為,取得雙倍收益。根據案件事實,雖然從形式上看是將同一宗土地分別與兩個獨立的法人單位簽訂的合同,但當事人簽訂合同的目的以及履行合同的過程中并沒有獲取雙倍利益,其土地使用權轉讓的受讓人為一方而非兩方,此種情形則不認定為“ 一物二賣”。 


    審理法院:最高人民法院

    來源:《民事審判指導與參考》2006年第4輯(總第28輯)


    2.房屋的一房數賣,應按照法律規定順序履行合同————北京市朝陽區工業局訴中國昆侖工程公司、北京朝海物業管理有限公司第三人撤銷之訴糾紛案


    本案要旨:出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同,在合同均為有效的前提下,買受人均要求繼續履行合同的,原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人:(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的;(2)均未辦理房屋所有權轉移登記,已經實際合法占有房屋的;(3)均未辦理房屋所有權轉移登記,又未合法占有房屋,應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素,公平合理地予以確定。


    案號:(2014)高民終字第483號

    審理法院:北京市高級人民法院

    來源:《人民法院案例選》2015年第2輯(總第92輯)


    3.房屋“一物二賣”中所有權以登記為準——劉龍波訴李唐文、廣東省長城建設珠海公司房屋買賣合同糾紛案


    本案要旨:物權要發生變動,不但當事人之間須有債權意思表示,標的物還須履行登記或交付的法定方式,動產的物權變動以交付為準,而對于不動產所有權的取得,我國房地產管理規定中則以登記注冊為要件。當房屋出現“一物二賣”的情況時,首先辦理過戶登記的取得房屋所有權。


    審理法院:廣東省珠海市中級人民法院

    來源:《法律適用》2005年第10期


    4.一物二賣中,后合同雖無法履行但也有效,違反應依法承擔違約責任而非締約過失責任——楊照錄訴劉金平建設用地使用權轉讓合同糾紛案


    本案要旨:一物二賣前后兩個買賣合同的標的相同,后合同雖無法履行,但不存在《合同法》所規定的無效合同情形,應是有效的。如違反,應依法承擔違約責任而非締約過失責任。


    案號:(2008)西民初字第560號

    審理法院:陜西省西鄉縣人民法院

    來源:陜西法院網 2009年03月10日


    5.一物二賣情況下已實際履行完成所有權轉移的合同有效——范某、范某某訴山陽縣金獅劍村村民委員會、山陽縣中村鎮金獅劍村二組加工合同糾紛案


    本案要旨:一物二賣,雙方已實際履行合同義務,第三人已實際取得合同標的物所有權的合同,符合物權法的規定,該合同有效。


    案號:(2009)商中民二終字第52號

    審理法院:陜西省商洛市(地區)中級人民法院

    來源:陜西法院網 2010年09月14日 


    法律依據:


    1、《中華人民共和國物權法》


    第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。


    依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。


    第二十三條 動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力,但法律另有規定的除外。


    第二百四十一條 基于合同關系等產生的占有,有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關法律規定。


    第二百四十五條 占有的不動產或者動產被侵占的,占有人有權請求返還原物;對妨害占有的行為,占有人有權請求排除妨害或者消除危險;因侵占或者妨害造成損害的,占有人有權請求損害賠償。


    占有人返還原物的請求權,自侵占發生之日起一年內未行使的,該請求權消滅。


    2.《中華人民共和國合同法》


    第四十四條 依法成立的合同,自成立時生效。


    法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。


    第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。


    3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》


    第十五條 出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同,合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形,買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權,請求追究出賣人違約責任的,人民法院應予支持。


    4.《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》


    第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:


    (一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的,人民法院應予支持;


    (二)均未受領交付,先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;


    (三)均未受領交付,也未支付價款,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持。


    5.《商品房銷售管理辦法》


    第三十九條 在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的,處以警告,責令限期改正,并處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

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